АРР - Новые механизмы регулирования и контроляз а финансированием строительства жилья помогут защитить ср

увеличении инвестиционной привлекательности нашей страны значительная роль принадлежит формированию современной инфраструктуры, и прежде всего, жилищному строительству. В то же время, жилищное строительство является важнейшим направлением инвестирования. Вот почему на предстоящем 16-17 июня в Киеве украинском «Давосе» этой проблеме должно быть уделено серьезное внимание.

Проблема обеспечения населения жильем в Украине является острой, ее решение осложняется тем, что 33 % жилых домов требует капитального ремонта. 70 % их построено до 1970 г. и их большую часть составляют хрущевки, проектный срок эксплуатации заканчивается уже через пять лет. Для подавляющей части населения приобретение вновь построенной квартиры или из старого жилого фонда практически недоступно, поскольку цены на недвижимость растут быстрыми темпами, значительно опережая проценты по депозитам. Это обусловлено значительным опережением спроса на недвижимость по сравнению с предложением. Чем же вызвана такая ситуация ? Может быть, земля в Украине уникальна и обладает большей привлекательностью для инвесторов, чем в развитых странах ?

На наш взгляд, такое положение вещей обусловлено, прежде всего, отсутствием фондового рынка в Украине для подавляющей части населения. Классик в области инвестиций Уильям Шарп писал: «В примитивных экономиках основная часть инвестиций относится к реальным, в то же время, как в современной экономике значительная часть инвестиций представлена финансовыми инвестициями»[1]

И действительно, если посмотреть на экономику США, то их рынок работает как пылесос, всасывая деньги со всего мира. Только акции составляют 25% всего богатства США. В целом в странах Запада каждый третий взрослый житель является акционером.

Несомненно, развитие фондового рынка в нашей стране ускорит решение проблемы жилищного строительства и снижение цен на недвижимость, исключит случаи «исчезновения денег инвестора» вместе с генподрядчиком, повысит качество выполняемых работ на строительстве, предотвратит их удешевление за счет некачественных стройматериалов, не отвечающих проекту.

В Украине, в течение последних лет активно создается система финансово-кредитных механизмов, направленных на финансирование массового строительства жилья. Правовой основой создания такой системы является Закон Украины от 19.06.2003 г. №978-1У «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», определяющий общие принципы, юридические и организационные основы привлечения денежных средств физических и юридических лиц в управление с целью такого финансирования, а также особенности управления этими денежными средствами. В соответствии с этим законом субъектами системы финансово-кредитных механизмов при строительстве жилья являются: финансовое учреждение, осуществляющее управление денежными средствами (управитель), создающее по собственной инициативе фонд финансирования строительства, а также физические и юридические лица (доверители), передавшие денежные средства в управление финансовым учреждениям и застройщик - лицо, которое в установленном законодательством порядке получило право на использование земельного участка для застройки объекта строительства и заключила договор с управителем.

В рамках данной системы финансово-кредитных механизмов, целью передачи денежных средств является получение доверителями в собственность жилья, с этой целью согласно ст. 5 Закона Украины от 19.06.2003 г. № 978-1У «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», финансовым учреждением создается фонд финансирования строительства.

Что же собой представляет фонд финансирования строительства?

Как следует из ст.ст. 1, 5, 6 Закона Украины от 19.06.2003г. № 978-1У фонд финансирования строительства - это объект управления денежными средствами, переданными управителю в управление на условиях Правил фонда и договоров об участии в фондах финансирования строительства.

Следует отметить, что управитель фонда финансирования строительства - это финансовое учреждение, управляющее имуществом, полученным в доверительную собственность по договору управления имуществом.

В соответствии с действующим украинским законодательством управителями фонда финансирования строительства могут быть финансовые учреждения, внесенные в Государственный реестр финансовых учреждений и получившие соответствующие лицензии согласно Лицензионным условиям. Вместе с тем, Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» не определены виды финансовых учреждений, имеющих право создавать фонд финансирования строительства и быть их управителями. Однако в Украине действует специальное законодательство, регламентирующее деятельность тех или иных финансовых учреждений, согласно которому они не могут создавать фонды финансирования строительства, а также управлять имуществом при финансировании строительства жилья. К ним относятся, в частности:

-лица, осуществляющие администрирование негосударственных пенсионных фондов;

Кроме того, как следует из письма Комитета ВР Украины по вопросам финансов и банковской деятельности от 04.03.2004г. №06-10/220, предприятия, которые не соответствуют требованиям к управляющим, содержащимся в Законе Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», не могут с 01 января 2004г. самостоятельно организовывать массовое жилищное строительство и привлекать денежные средства физических и юридических лиц путем заключения договоров, предусматривающих осуществление доверительного управления денежными средствами.

За исключением случаев финансирования лицом строительства для себя индивидуального дома или использования строительной организацией банковского кредита для строительства многоквартирного дома с последующей продажей квартир.

Во всех остальных случаях, несоблюдение требований Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» может иметь следствием признание заключенных договоров относительно привлечения денежных средств физических и юридических лиц недействительными, в соответствии со статьей 215 Гражданского кодекса Украины.

Статьей 14 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» предусматривается, что в целях финансирования массового строительства жилья денежные средства физических и юридических лиц привлекаются в управление на основании заключения с управителем договора об участии в фонде финансирования строительства, который, в соответствии со ст.ст. 6, 8 данного закона, фактически является договором управления имуществом.

Как следует из статьи 1029 Гражданского кодекса Украины, по договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает второй стороне (управителю) на определенный срок имущество в управление, а вторая сторона обязуется за плату управлять от своего имени этим имуществом в интересах учредителей управления или указанного им лица. Согласно части 2 статьи 1029 ГК, договор управления имуществом может удостоверять возникновение у управителя права доверительной собственности на получение в управление имуществом. Однако ст. 8 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» предусмотрено ограничение права доверительной собственности управителя. Так, в частности, в соответствии с данным законом управитель не может поручить осуществлять управление имуществом другому лицу, а обязан осуществлять управление самостоятельно. Кроме того, имущество, полученное в доверительную собственность, должно использоваться управителем по целевому назначению, которое определено в договоре управления имуществом.

Объектом управления, является согласно ст. 6 Закона Украины от 19.06.2003г. №978-1У, фонд финансирования строительства, который и находится в доверительной собственности управителя. Вместе с тем, с правовой точки зрения, собственность на имущество по договору доверительного управления от доверителя к управителю не переходит. За действия, связанные с управлением имуществом, управитель, в соответствии со ст. 1042 Гражданского кодекса Украины имеет право на плату, а также на возмещение необходимых расходов, сделанных им в связи с управлением этим имуществом.

Размер и порядок выплаты вознаграждения, в соответствии со ст.ст. 14 и 21 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» должны быть указаны в самом договоре управления имуществом .

Управитель фонда на праве доверительной собственности управляет фондом и для достижения цели управления имуществом, определенной учредителями этого фонда, перечисляет застройщику часть полученных денежных средств на финансирование строительства.

Объектом строительства является недвижимость, строительство которой организует застройщик. Финансирование объекта строительства осуществляется за счет средств, полученных от доверителей фонда, управителем ФФС.

Застройщик, как следует из разъяснений Государственного комитета по строительству и архитектуре №8/8-997 от 27.11.2003г., может соединять функции заказчика, генподрядчика и инвестора или привлекать для их выполнения специализированные предприятия. Однако при этом, в соответствии с требованиями абзаца 6 ст. 9 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», управитель определяет банк, в котором должны быть открыты текущий счет застройщика и текущие счета его подрядчиков, субподрядчиков и других субъектов предпринимательской деятельности, принимающих участие в сооружении объекта строительства. Это условие застройщик должен внести в договоры подряда и другие договоры, связанные с сооружением объекта строительства. Еще одним обязательным условием заключения договора между управителем фонда и застройщиком является заключение застройщиком, с определенным управителем, страховщиком, договора обязательного страхования.

Предметом такого договора, является страхование в пользу управителя ФФС, как доверительного владельца:

рисков при выполнении строительно-монтажных работ на весь период строительства объекта и на гарантийный срок от повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий или природных явлений;

рисков при выполнении строительно-монтажных работ, от нарушения сроков строительства, нанесения морального и материального вреда от некачественного выполнения строительно-монтажных работ, по ответственности перед третьими лицами - учредителями фонда.

Наряду с обязательным страхованием застройщик, с целью обеспечения выполнения своих обязательств обязан заключить ипотечный договор. Предметом такого договора являются имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства. Ипотечный договор заключается в письменной форме и нотариально заверяется. В случае невыполнения застройщиком условий договора управитель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки, в соответствии с законодательством. Кроме указанного договора, застройщик и управитель, в соответствии с требованиями ст.10 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» заключают:

- договор уступки имущественных прав на недвижимость, являющуюся объектом строительства, с отлагательными условиями, который вступает в силу в случае выявления управителем определенного риска нарушения застройщиком предусмотренных условий;

- договор поручения с отлагательными условиями, по которому управителю в случае нарушения застройщиком условий договора поручается выполнять функции застройщика, в том числе путем перепоручения этих функций другим лицам.

Механизм финансирования управителем ФФС объектов строительства регламентирован ст.11, ст.16.Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Как уже отмечалось, финансирование осуществляется управителем за счет средств фонда финансирования строительства, который сформирован за счет денежных средств доверителей, переданных в доверительное владение управителю. Фонды финансирования объектов строительства создаются двух типов: «А» и «Б» .Однако управитель может создать фонд финансирования строительства типа «Б», только при условии наличия соответствующего разрешения ГКРРФУ Украины на принятие управителем на себя коммерческих рисков.

Порядок выдачи таких разрешений регламентируется Положением о выдаче небанковским финансовым учреждениям - управителю разрешения на право принятия на себя коммерческих рисков при создании фонда финансирования строительства типа «Б» и/или разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов фонда операций с недвижимостью, утвержденного Распоряжением Госфинуслуг Украины от 29. 07. 2004г. №1866.

Таким образом, в рамках фонда финансирования строительства типа «Б» на управителя фонда возлагается больше ответственности за финансирование строительства , чем в рамках ФФС типа «А».

Особенностью типов ФФС является и то, что при создании фонда финансирования типа «А» вознаграждение управителю уплачивает застройщик, а при создании фонда финансирования типа «Б» управитель удерживает причитающееся ему вознаграждение самостоятельно, при осуществлении финансирования строительством за счет средств ФФС, в размере, определенном Правилами ФФС, в соответствии со ст.21 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и разъяснений, данных Минюстом Украины в письме от 13.08.2004г. №К-157-19.

Вместе с тем, независимо от типа ФФС, контроль за целевым использованием средств финансирования возлагается на управителя, а согласно ст. 16 Закона Украины №978-1У от 19.06.2003г., застройщик обязан обеспечивать целевое использование полученных от управителя средств на строительство объектов недвижимости.

В случае выявления нарушений застройщиком условий договора, управитель имеет право:

-требовать возврата застройщиком средств, выделенных на финансирование строительства объекта;

-требовать выполнения застройщиком условий договора, в рамках действующего украинского законодательства;

-в случае нарушения качества строительства, требовать от страховщика выплаты страхового возмещения.

Застройщик, в соответствии с ст.18 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», обязан по требованию управителя в течении времени, определенного договором, возвратить денежные средств на счет ФФС или уступить имущественные права на недвижимость, которая являлась объектом строительства, управителю, в соответствии с требованиями ст.10 данного закона.

Что касается самого объекта недвижимости, то после ввода его в эксплуатацию, застройщик обязан в письменной форме сообщить об этом управителю ФФС. В свою очередь управитель фонда, передает застройщику перечень доверителей, которые имеют право на получение в собственность закрепленных за ними объектов инвестирования. Данный перечень доверителей составляется управителем на основании выданных им справок, в обмен на возвращенные доверителями свидетельства об участии в ФФС. Данный обмен осуществляется после окончательного расчета доверителей с управителем ФФС, исходя из фактической общей площади объектов инвестирования и текущей цены единицы измерения, которая устанавливается на момент расчетов.

В соответствии со ст.19 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», справка, полученная доверителем у управителя и переданная застройщику является основанием для оформления права собственности на закрепленный за ним объект инвестирования - квартиру или помещение социально-бытового назначения в объекте строительства, которые по завершении строительства стали отдельным имуществом. При этом, расходы по оформлению права собственности на жилье несет застройщик, а расходы по оформлению права собственности на нежилые помещения несет доверитель. Регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины 17.05.2004г. №617/9216.

На наш взгляд, перечисленные меры по управлению ФФС, жесткий контроль и отчетность за его использованием исключит привлечение к жилищному строительству фирм-однодневок по заготовке рогов и копыт, обезопасит инвестора, улучшит инвестиционный климат в стране. В сказке А.Толстого «Приключения Буратино» кот Базилио и лиса Алиса обманом заставили Буратино закопать его деньги в землю на пустыре, украв их у него.

Будем надеяться, что в новых условиях инвесторы в жилищное строительство не окажутся в роли Буратино, а строительные фирмы не станут котом Базилио и лисой Алисой.

Доктор экон.наук, профессор, академик В.В. Немченко

аудитор, канд.экон.наук, доцент В.П.Хомутенко

Консультации и справки по тел. (048) 49-66-37; (048)728-16-02

[1] Под финансовыми инвестициями понимается вложение средств в ценные бумаги, а реальные – в объекты, конкретные проекты, например в оборудование.